Responsabilidade do Construtor e Garantia Legal
A legislação brasileira prevê a responsabilidade objetiva do construtor pelos danos decorrentes da obra. O artigo 618 do Código Civil estipula que o construtor é responsável pela solidez e segurança da edificação, devendo responder pelos vícios e defeitos que comprometam essas características no prazo de cinco anos, contados a partir do recebimento da obra.
Este prazo de garantia não deve ser confundido com prazos prescricionais ou decadenciais. Enquanto o prazo de garantia define o período durante o qual o construtor é responsável pelos vícios, o prazo prescricional determina o tempo para o consumidor ajuizar a demanda.
Prazo para Reclamação dos Vícios Construtivos
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do AgInt no AREsp nº 2.092.461/SP, decidiu que, no caso de vícios de construção, o prazo prescricional para reclamar inicia-se a partir do momento em que ficar evidenciado o dano. O artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) é exclusivo para as hipóteses de fato do produto ou serviço. À falta de prazo específico no CDC que regule a hipótese de inadimplemento contratual, aplica-se o prazo geral de 10 anos previsto no artigo 205 do Código Civil de 2002.
Conforme o artigo 205 do Código Civil, o prazo prescricional para o lesado ajuizar demanda contra o construtor é de dez anos. Este entendimento é reforçado pela Súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que ajusta o prazo de prescrição decenal, estabelecendo que prescreve em vinte anos a ação para obter do construtor indenização por defeitos na obra, adaptando-se ao novo prazo decenal.
Distinção entre Prazos Prescricional e Decadencial
É crucial distinguir entre prazos prescricional e decadencial. O artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevê um prazo decadencial de 90 dias para reclamação de vícios aparentes ou de fácil constatação. Contudo, esse prazo não se aplica aos vícios que comprometem a segurança e solidez da obra, os quais estão cobertos pelo prazo de garantia de cinco anos do Código Civil.
Da Reparação por Dano Moral
A jurisprudência também reconhece o direito à indenização por danos morais em casos de inércia da construtora na realização dos reparos solicitados, violando a boa-fé objetiva e a confiança do consumidor. A compensação por danos morais visa reparar os transtornos psíquicos e materiais sofridos pelo consumidor, como no caso em que a autora não pôde utilizar o imóvel para fins residenciais conforme planejado. O valor de R$ 7.500,00 foi fixado, considerando os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
Exemplo Fictício
Para ilustrar melhor, vejamos um exemplo fictício:
Maria comprou um apartamento na planta de uma grande construtora, atraída pela possibilidade de personalizar seu novo lar e pelo preço atrativo. O contrato previa a entrega das chaves em setembro de 2022. No entanto, pouco tempo após a mudança, Maria percebeu que havia vários problemas graves no imóvel, como infiltrações, rachaduras nas paredes e defeitos nas instalações elétricas.
Preocupada, Maria notificou a construtora em novembro de 2022, solicitando os reparos necessários. Apesar das promessas, a construtora não tomou nenhuma providência. Em junho de 2023, cansada de esperar e enfrentar dificuldades para morar em seu novo apartamento, Maria decidiu buscar seus direitos judicialmente.
Com base na jurisprudência, o advogado de Maria argumentou que a responsabilidade da construtora pelos vícios construtivos está garantida pelo artigo 618 do Código Civil, que prevê um prazo de garantia de cinco anos para a solidez e segurança da obra. Além disso, destacou que o prazo prescricional para ajuizar a demanda é de dez anos, conforme o artigo 205 do Código Civil, conforme confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do AgInt no AREsp nº 2.092.461/SP.
O juiz aceitou os argumentos de Maria, reconhecendo que os vícios construtivos foram identificados dentro do prazo de garantia e que a ação foi ajuizada dentro do prazo prescricional. Além disso, a inércia da construtora em realizar os reparos necessários configurou dano moral, pois impediu Maria de usar seu imóvel conforme planejado.
Conclusão
A aquisição de imóveis na planta envolve direitos e garantias que protegem o consumidor contra vícios construtivos. A legislação brasileira, através do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, assegura que o construtor responda objetivamente pelos danos decorrentes da obra. A jurisprudência, como exemplificado no julgamento do AgInt no AREsp nº 2.092.461/SP pelo STJ, tem reafirmado que o prazo prescricional para reclamações relacionadas a vícios de construção inicia-se a partir da evidência do dano e que, na ausência de um prazo específico no CDC, aplica-se o prazo geral de 10 anos do Código Civil.
A jurisprudência também tem confirmado o direito do consumidor à rescisão contratual, devolução dos valores pagos e indenização por danos morais quando os reparos não são realizados em tempo hábil, violando a boa-fé objetiva e frustrando as legítimas expectativas do comprador. Este entendimento fortalece a proteção ao consumidor e garante a justiça nas relações de consumo imobiliário.
Por fim, a defesa dos direitos do consumidor é essencial para assegurar a confiabilidade e a transparência no mercado imobiliário, garantindo que os adquirentes de imóveis na planta possam efetivamente usufruir dos bens adquiridos conforme planejado, sem prejuízos decorrentes de vícios construtivos e atrasos na resolução de problemas.
